비거주 1주택 전세대출 2027년부터 제한 대상 조건 및 예외

2027년 1월부터 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 실거주 이력이 없는 1주택자는 전세대출 신규·연장이 제한됩니다. 실거주 이력이 있거나 직장·자녀 교육 등 예외 사유가 있으면 대출 가능합니다.

규제 대상자가 누구인지 먼저 확인하세요

수도권 아파트에 실제로 산 적 없으면 제외돼요

정부가 투기적 갭투자를 막기 위해 2027년부터 규제합니다. 규제 대상은 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 본인과 배우자 모두 한 번도 거주한 이력이 없는 경우입니다. 투기 목적으로 판단되는 1주택자의 전세대출 신규 신청과 만기 연장을 모두 제한하는 정책이에요. 단, 직장 발령·자녀 학교 같은 불가피한 사유가 있으면 예외가 인정될 수 있습니다.

비아파트(빌라·단독주택)나 전용면적 20㎡ 이하 소형 주택은 규제 제외돼요

실거주 이력이 있으면 규제 대상에서 벗어나요

실거주 이력이 1회라도 있으면 규제 대상이 아닙니다. 본인 또는 배우자가 과거에 한 달이라도 주민등록상 전입신고하고 살았다면 기존처럼 전세대출을 유지하고 만기 연장도 가능해요. 주민등록초본을 출력해서 과거 거주 이력을 지금 바로 확인해 두는 게 중요합니다. 규제 시행이 2027년 1월이지만, 은행 정책에 따라 더 빨리 심사 기준이 바뀔 수 있거든요.

• 주민등록초본 출력해 거주 이력 확인하기
• 본인 또는 배우자 중 한 명이라도 거주 이력 있으면 OK
• 소급 적용 없음 — 2027년 1월 이후 신청분부터 시행
• 이미 받은 대출은 만기 전까지 영향 없음 (다만 은행 정책은 별도)

직장·자녀 교육·부모 봉양 등 사유가 있으면 대출 가능해요

서류로 증명하면 예외 인정돼요

실거주 이력이 없어도 불가피한 사유가 있으면 은행이 대출을 고려할 수 있습니다. 정부도 '직장 발령' '자녀 교육' '부모 봉양' 같은 사유는 실수요로 판단해 규제 예외를 두기로 했어요. 다만 객관적 증빙 서류가 반드시 필요하고, 은행의 최종 심사를 거쳐야 합니다. 은행에 사전 상담해서 어떤 서류를 준비해야 하는지 미리 확인하세요.

예외 사유도 금융회사 심사 후 최종 승인 여부가 결정되니 은행에 꼭 상담하세요

지금 해야 할 일: 은행 상담과 서류 준비

규제가 2027년부터지만 지금부터 준비하지 않으면 대출 만기 때 곤란해집니다. 특히 만기가 6개월 이내라면 더욱 서둘러야 해요. 은행에 현재 대출 조건으로 연장 가능한지 문의하는 것이 첫 번째입니다. 은행마다 정책이 다를 수 있고, 준비해야 할 서류도 달라질 수 있거든요.

• 주민등록초본 (거주 이력 증명용) 미리 출력
• 만기 6개월 전부터 거래 은행 콜센터나 지점에 연장 가능 여부 문의
• 필요한 서류 목록 확인 (무주택 확인서, 실거주 확인서 등)
• 연장 거부 시 월세 전환 자금 상환 주택 매도 등 대안 사전 검토

세입자의 임대차 만기와 대출 만기가 안 맞으면 자금 흐름이 복잡해지니 더욱 서둘러야 합니다

보증비율이 80%에서 70%로 줄어들어요

규제 대상 아니어도 1주택자 전체 영향받습니다

비거주가 아니거나 실거주 이력이 있어도 수도권 1주택자는 모두 영향을 받습니다. 전세대출 보증비율이 80%에서 70%로 축소되어 빌릴 수 있는 금액이 줄어들어요. 예를 들어 5억 원짜리 전세 계약을 하려면 기존에는 4억 원까지 대출받을 수 있었지만, 이제는 3.5억 원만 대출 가능합니다. 나머지는 자기자금으로 채워야 하니 전세 시장 진입이 한층 더 어려워진다는 뜻이에요.

• 기존 보증비율: 80% (5억 원 전세 → 4억 원 대출)
• 변경 보증비율: 70% (5억 원 전세 → 3.5억 원 대출)
• 자기자금이 부족하면 대출 규모를 줄이거나 월세 전환 고려

자기자금이 부족하면 월세 전환이나 대출 규모 축소도 함께 고민해야 합니다